Verbesserungen bei der Aufteilung von Kaufpreisen für bebaute Grundstücke

Kubus weiss_grau mit Pool am Tag

Ralf Gerlach bloggt am:

Ralf Gerlach

Verbesserungen bei der Aufteilung von Kaufpreisen für bebaute Grundstücke

Bei unserem im Juli vergangenen Jahres veröffentlichten Blog-Beitrag mit dem Thema „Gebäudeabschreibung – Restwertmethode adè?“ (Blogbeitrag) wurden erhebliche Zweifel an der vom Bundesfinanzministerium bereitgestellten Arbeitshilfe zur Aufteilung von Grundstückspreisen für die Gebäudeabschreibung geäußert. Wie es aussieht, wurden die Beschwerden und kritischen Stellungnahmen von Steuerzahlern und Verbänden zwischenzeitlich zum Anlass genommen, die bundesweit anwendbare Rechenhilfe etwas zu überarbeiten. Das geänderte BMF-Tool ist unverändert unter folgendem Link zu finden: (Arbeitshilfe)

Überarbeitung der BMF-Arbeitshilfe

Die Änderung der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung wurde hinsichtlich der Berücksichtigung von durchgeführten Gebäudemodernisierungen bei der Schätzung der Gebäudeherstellungskosten ergänzt. In der alten Version war bisher zur Ermittlung der typisierten Gebäudeherstellungskosten ausnahmslos das Baujahr der Immobilie maßgeblich. Gerade bei alten Immobilien wurden daraus dann geringe Gebäudeherstellungskosten ermittelt, selbst wenn das Objekt aufwendig modernisiert oder sogar kernsaniert wurde.

Diese baulichen Maßnahmen, welche den Gebäudewert objektiv erhöhten, spiegelten sich dann nicht in den ermittelten Werten wieder. In diesen Fällen blieb nichts anderes übrig als sich mit dem Sachbearbeiter auf ein fiktives Baujahr zu einigen, welches dann nach Eintrag in der Arbeitshilfe höhere Gebäudeanschaffungskosten ermittelte.

Es liegt auf der Hand, dass eine Einigung aufgrund der unterschiedlichen Interessenlage dabei in vielen Fällen sehr schwer zu erzielen war. Denn welches fiktive Baujahr sollte denn zum Beispiel für ein im Jahr 1935 fertiggestelltes Objekt angesetzt werden, wenn turnusmäßig Modernisierungen vorgenommen wurden oder eine Kernsanierung durchgeführt wurde?

Um diese Unsicherheiten bei der Kaufpreisaufteilung zu entschärfen, beinhaltet das Tool nach dem Update in einem gesonderten Tabellenblatt eine Nebenrechnung zur Ableitung des fiktiven Baujahrs unter Berücksichtigung von verschiedenen Modernisierungselementen. Angesichts von geforderten Angaben zum Modernisierungsgrad wird dann ein fiktives Baujahr vom Programm vorgegeben, welches vom Steuerpflichtigen manuell in die Kaufpreisaufteilung einzutragen ist. Wie genau gerechnet wird, bleibt für den Anwender jedoch im Verborgenem.

Von einer Arbeitshilfe kann daher wohl kaum mehr gesprochen werden, da nunmehr umfangreiche Angaben und zusätzliche Eintragungen vom Anwender gefordert werden.

Es sollte daher, trotz der durchaus zu begrüßenden Programmüberarbeitung, weiterhin immer eine kritische Überprüfung der qualifizierten Schätzung vorgenommen werden. Dabei sollte jedem bewusst sein, dass es sich bei der Arbeitshilfe lediglich um ein Hilfsprogramm handelt und es keine Verwaltungsanweisung darstellt.

Sowohl die Finanzbeamten als auch die Steuerpflichtigen sind daran nicht gebunden!

Die Ergebnisse der qualifizierten Schätzung können daher verworfen werden, sofern eine sachverständige Begründung vorgelegt werden kann. Damit muss nicht zwangsläufig ein kostspieliges Sachverständigengutachten gemeint sein, es reicht vielmehr, wenn eine andere Aufteilung des Kaufpreises vom Erwerber begründet werden kann.

Das einmal erzielte Ergebnis ist sodann nicht nur für die Absetzung für Abnutzung entscheidend, sondern spielt unter Umständen bei zukünftigen Investitionsentscheidungen und Vertragsverhandlungen eine wichtige Rolle.

Beste Grüße

Ralf Gerlach
Steuerberater

Seien Sie die/der Erste, die/der einen Kommentar schreibt.

Ihr Kommentar

Captcha (Sicherheitsabfrage) *