Gebäudeabschreibung – Restwertmethode adè?

Gelb wei rote Townhouses

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Ralf Gerlach

Aufteilung eines einheitlichen Grundstückskaufpreises für die Gebäudeabschreibung – Restwertmethode adè?

Beim Kauf von Immobilien zur anschließenden Fremdvermietung war es jahrelang übliche Praxis die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz nach der sogenannten Restwertmethode zu ermitteln. Insbesondere durch die Möglichkeit die Grundstückswerte anhand des zentralen Informationssystems der Gutachterausschüsse (www.boris.nrw) durch kostenfreie Information per Internet zu erhalten, konnte der Anteil des Grund und Bodens vom Gesamtkaufpreises für eine Eigentumswohnung oder eines Ein- oder Mehrfamilienhauses leicht ermittelt werden.

Im Ergebnis wurde dann dieser Wert vom Gesamtkaufpreis subtrahiert und der sich ergebende Restwert entsprach sodann den Gebäudeanschaffungskosten. Diese Vorgehensweise wurde als Restwertmethode bezeichnet. In den allermeisten Fällen wurde das Ergebnis auch anschließend von den Finanzämtern übernommen.

Verfahren der Restwertmethode nunmehr ungeeignet?

Aktuell wird dieses Verfahren seitens der Finanzverwaltung als völlig ungeeignet angesehen. Jetzt soll in allen Fällen stattdessen eine Aufteilung nach Verkehrswerten vorgenommen werden. Hierzu stellen die obersten Finanzbehörden sogar eine Tabellenkalkulationsdatei als Arbeitshilfe zur Verfügung.

Nach einigen durchgeführten Berechnungen der Aufteilung nach Verkehrswerten in unserer Kanzlei fällt auf, dass sich der prozentuale Anteil der Gebäudeanschaffungskosten in den meisten Fällen deutlich gegenüber der bisherigen Restwertmethode verringert. Im Ergebnis resultiert daraus dann eine jährlich geringere Gebäudeabschreibung. Angesichts des Gebäudeabschreibungssatzes von 2% bzw. 2,5% ist der sich ergebende Steuereffekt für das einzelne Veranlagungsjahr sicher nicht so gravierend, hat aber angesichts der Gültigkeit über die ganze Vermietungsdauer der Immobilie Bestand. Betrachtet man daher den gesamten Abschreibungszeitraum ist die steuerliche Auswirkung erheblich und geht zu Lasten des Steuerpflichtigen.

Daher sollten die Ergebnisse der Aufteilung nach Verkehrswerten regelmäßig anhand der tatsächlichen Gegebenheiten überprüft werden. Denn es handelt sich immer noch um eine Schätzung. Dass es sich aus Sicht der Finanzverwaltung um eine qualifizierte Schätzung handelt, ändert daran nichts!

Daher bei Zweifeln an den ermittelten Werten:

  • Bei Vorliegen des Einkommensteuerbescheids unbedingt Einspruch einlegen.
  • Als Einspruchsbegründung eigene Berechnungen und gegebenenfalls Unterlagen beifügen, z.B. Gutachten von Maklern und Banken.

Vielfach kann in diesen Fällen im Rahmen des Einspruchsverfahrens eine Einigung mit dem Finanzamt erreicht werden. Die Gebäudeabschreibung ist dann für den gesamten Abschreibungszeitraum geregelt. Sie brauchen daher in den folgenden Jahren dieses Thema nicht mehr aufgreifen.

Mein Rat:

Akzeptieren Sie nicht jede Ermittlung der Aufteilung nach Verkehrswerten. Versuchen Sie durch eigene Berechnungen ein für Sie besseres Ergebnis zu erreichen. Je höher der Anteil der Gebäudeanschaffungskosten, desto höher die Gebäudeabschreibung und die daraus resultierende Steuerermäßigung.

Denken Sie daran:

Es handelt sich um Schätzungen und Schätzungen sind immer diskutabel!

Beste Grüße

Ralf Gerlach

Steuerberater

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